שיקום וחיזוק מבנים מסוכנים \ צו מבנה מסוכן

האם שמעתם את המושג "מבנה מסוכן"? מי קובע איזה בניין נחשב מסוכן ואיזה לאו? מהו צו מבנה מסוכן? ואיך כל זה קשור בכלל להתחדשות עירונית?

בואו נעשה סדר בכל הנושא הגדול הזה שמטריד ומדיר שינה מעייני חלק מהאוכלוסייה, בין אם הם גרים במבנה מסוכן, בין אם הם בעלים של דירה במבנה מסוכן או קונים פוטנציאליים של דירה כאמור.

אז מהו מבנה מסוכן בעצם?

מבנה מסוכן הוא מבנה אשר חלקים ממנו נמצאו כמסוכנים ומסכנים. לרוב מדובר על מבנה שהוא עצמו יציב ואף ניתן לשפצו כחלק משיפוץ ושיקום בניינים באופן מלא או חלקים ממנו מבלי לדרוש הריסתו כליל. בד"כ מדובר בגושים רופפים של טיח ובטון המהווים סכנה לציבור, מרפסות רעועות, מעקות רופפים או נמוכים, חלודה וברזל חשופים, גושי טיח שנעקרו ממקומם, סדקים משמעותיים וארוכים בקירות המבנה, קורות פלדה של מרפסות חלודות וחשופות מחיפוי הבטון והטיח ועוד. לעיתים מדובר בליקויים במעטפת החיצונית של הבניין או בחדרי המדרגות אך מסוכנותו של המבנה לרוב לא תתבטא בתוך הדירות עצמן. כמו כן, אין מדובר בתיקוני תשתית כגון תיקוני צנרת, חשמל, חיזוק יסודות וכו' ואין מדובר אף בשיפוץ אסתטי המצריך רק את צביעת הבניין. לרוב מדובר על הסרת גושי בטון וטיח רופפים, תיקון והסרת חלודה, חיזוק מרפסות, קרניז, גגונים ומעקות, סתימת סדקים בקירות ועוד.

מטרת העל של העבודות היא כאמור מניעת התפרקות חלקים מהבניין. מי שאמון על הנושא בכל עיר ועיר זאת הרשות המקומית עצמה שבשטחה נמצאים הבניינים כאמור. היא זאת שמגבשת את הדרישות להסרת המסוכנות ושולחת את הודעות הדרישה לבניינים עצמם באמצעות צו מבנה מסוכן שהוא בעצם מכתב מפורט המסביר ומגדיר את מהות המסוכנות, איך ניתן לשפץ את הבניין בכדי להסיר מסוכנות זו וגם תוך כמה זמן יש לבצע כאמור. הרשות המקומית באמצעות נציגיה לרוב מהנדס העיר היא שמנחה לאורך כל הדרך את מבצעי התיקון ומקיימת ביקורות משותפות במקום ומבצעת מעקב אחר מצב המבנים. היבט נוסף הרלוונטי במקרים מסוימים הוא במבנה אשר הוגדר כ"מבנה לשימור", משמע מבנים בעלי מאפיינים ארכיטקטוניים ייחודיים, אשר יש אינטרס ציבורי לשמרם כמו שהם ובאחריות העירייה לשמרם ולטפחם. פעמים רבות מבנה אשר הוכרז כמבנה מסוכן לפי חוק העזר הוא מבנה אשר הוכרז כ"מבנה לשימור". כאשר מדובר במבנה לשימור, כל תיקון או שיפוץ בו חייב להיות בפיקוח של צוות השימור בעירייה. אולם, מדיניות צוות השימור היא שלא להתערב בעבודות המתבצעות ע"פ דרישה לתיקון מבנה מסוכן בלבד.

מהיכן שואבת הרשות המקומית את סמכויותיה?

סוגיית האחריות והטיפול במבנים מסוכנים מוסדרת בחקיקה ראשית – חוק התכנון והבניה, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, בפקודת העיריות, וכן בחקיקה משנית – בחוקי עזר עירוניים. חוקי עזר עירוניים מחוקקים על ידי העיריות השונות בכל רחבי הארץ. חוקים אלה יכולים להיות שונים מרשות לרשות, אם כי הם כולם חייבים להיות כפופים לחקיקה הראשית. כך למשל, חוקים אלה לא יכולים להתעלם מרמת הסיכון של הליקויים הנמצאים במבנה, ואף רשות מקומית לא יכולה להחליט על כך שמבנים ברמת סיכון מסוימת לא יקבלו צו מבנה מסוכן. יחד עם זאת, הרשות בהחלט יכולה להגדיר באופן עצמאי את הפרוצדורות שיצטרכו הדיירים לעבור על מנת לשקם את המבנה ועל מנת להסיר את הצו שכבר הוטל עליו.

ניקח כדוגמא את העיר תל אביב-יפו, לעיר תל אביב-יפו חוק עזר המסדיר את הטיפול והאחריות בנושא מבנים מסוכנים בתחומי העיר – חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב – 2001

בהתאם לחוק העזר לתל אביב-יפו מבנים מסוכנים, היא בעלת הסמכות והאחריות לפעול להבטחת יציבותם ובטיחותם של מבנים הנמצאים בתחום שיפוטה. יש לזכור כי סוגיית המבנים המסוכנים הינה רחבה וכוללת היבטים הנדסיים פרוצדוראליים, ,נורמטיביים, פיקוחיים, משפטיים ועוד.

יש לשים לב לנקודה חשובה ובעלת משמעות פלילית, עיריית תל אביב-יפו (או כל רשות מקומית אחרת) תגיש כתבי אישום ותפתח בהליכים פליליים, כנגד בעלי נכסים אשר נכסיהם מהווים סכנה לציבור, וזאת לאחר שנדרשו להסיר הסכנה בצו והם לא נענו לדרישה. מדובר בתיקים פליליים יוצאי דופן, אשר מערבים שאלות מהתחום הפלילי, הנזיקי והאזרחי וכן מציבים פן אנושי מיוחד, כך שלבתי המשפט ולתביעה העירונית קיים קושי מובנה להתמודד עמו. שלא בדומה לתיקים פליליים רגילים – מטרת ההליך המשפטי אינה דווקא להביא להרשעת הנאשמים ולענישתם, אלא לגרום לכך שתבוצענה העבודות להסרת הסכנה במבנה נשוא ההליך. על כן, מדיניות התביעה היא שכאשר מוסרת הסכנה במבנה נשוא הדיון, חוזרת בה התביעה מכתב האישום וזה מבוטל על ידי בית המשפט.

בהמשך לדוגמתנו, לעיריית תל אביב-יפו חברת בת בשם עזרה ובצרון המרכזת תחתיה את כל תחומי הבנייה ועוסקת בייזום, בתכנון ובבנייה של פרויקטים וכן אחראית על תחום ההתחדשות העירונית בתל-אביב ומקדמת תוכניות של פינוי-בינוי, תמ"א 38, פרויקטים של שימור מבנים, שיפוצי חזיתות ודיור בר-השגה. יש לזכור שמדובר בחברת בת של העירייה ולא בחברה קבלנית, היא לא מבצעת בעצמה את הפרויקטים אלא מעמידה לכל הדורש את שירותיה קבלנים מטעמה כאשר ההתנהלות היא מולם.

במידה והמבנה שלכם הוגדר כמבנה מסוכן, הכתובת הראשונה שאליה אתם רוצים לפנות הוא חוק העזר העירוני בעיר בו אתם מתגוררים, לעניין מבנים מסוכנים. בחוק זה תוכלו למצוא את כל המידע הדרוש לכם בכדי להבין כיצד תוכלו להתקדם הלאה בטיפול בבעיה.

הסמכות המקצועית בעירייה אשר בידיהם נתונה הבדיקה וההחלטה האם הבניין אכן מסוכן ויש להוציא בגינו צו מבנה מסוכן הם מהנדסי העירייה שהם בעצם מהנדסי בניין מוסמכים הבוחנים את המבנה עובר להוצאת  צו מבנה מסוכן. במסגרת הגעתו של מהנדס בניין לבניין הוא בוחן את יסודות המבנה, עמודי תמך וקירות תמך, את מעטפת המבנה וכמובן הקירות בכל אחת מן הדירות במבנה ובחדר המדרגות של הבניין.

גם פה חשוב לזכור שניתן להשיג על החלטות המהנדס מטעם העירייה כאשר מביאים חוו"ד נגדית ממהנדס בניין מטעמכם.

התחדשות עירונית על קצה המזלג

אם אתם דיירים המתגוררים בבניין מסוכן אז חשוב שתדעו תחילה שאין לזלזל בכל הנושא של מבנה מסוכן, אף אחד לא יוציא כנגדכם צו מבנה מסוכן בכדי להטריד אתכם או לגרום לכם עוול והוצאות כספיות מיותרות. צו מוציאים כאשר מהנדס בניין מחליט שאכן הבניין מסכן את ציבור הדיירים שחיים בו ואת הסביבה כמו למשל מבקרים בבניין ועוברי אורח ברחוב וזאת בכדי להבטיח את בריאות הציבור.

עוד חשוב לציין שהוצאת צו מבנה מסוכן עבור מבנה מסוים, לא מגדירה בהכרח שהדיירים צריכים לפנות את המבנה באופן מיידי וכי המבנה הופך למבנה סטרילי עד לשיקומו. למעשה, במרבית המקרים צו מבנה מסוכן מוצא גם עבור מבנים שבהם נתגלו פגמים מסוימים שיכולים להעמיד את המבנה בסכנה, גם אם לא מדובר בסכנה ברורה ומיידית. במקרים אלה הדיירים יכולים להמשיך להתגורר במבנה ואין צורך בפינוי המבנה אך יש צורך בלהתחיל לפעול ולקדם את הנושא ולהסיר את הצו בהקדם האפשרי, וזאת משני טעמים עיקריים והם: א. המבנה מסוכן ואף אחד לא רוצה לגור במקום מסוכן אשר מסכן באופן ממשי את עצמו ומשפחתו. ב. צריך להבין שמהרגע בו הוצא צו מבנה מסוכן האחריות על כל מה שעלול להתרחש בגין סיכון זה עוברת למעשה אוטומטית אל דיירי הבניין ובעלי הדירות בו. כך למשל, אם הבניין מוגדר כבניין מסוכן בגין ניתוק של אריחי שיש מהחיפוי החיצוני של המבנה ויצירת סיכון של פגיעה בעוברים והשבים בקרבת הבניין, הרי שמרגע שהמבנה הוגדר כמבנה מסוכן ויצא צו, האחריות לכל נזק שייגרם למן דהוא על ידי אותם אריחים שצונחים פתאום מלמעלה, היא על דיירי הבניין ובעלי הדירות (!).

כמובן שקיימים מקרים אחרים בהם מוצא צו מבנה מסוכן הדורש פינוי מיידי של כל דיירי הבניין ומניעת התקרבות של עוברים ושבים אל הבניין. צו כזה מוצא כאשר מהנדס הבניין שבדק את הבניין מגיע למסקנה כי מצבו של הבניין כה רעוע עד כי הסכנה להיווצרות מצב בו עלול אדם להיפגע היא סכנה ברורה ומיידית שהדרך היחידה למנוע אותה היא פשוט לא להיות בסביבה. במקרים אלה תוציא העירייה גם צו פינוי לדיירי הבניין, צו שעל הדיירים לפעול על פיו על פי חוק. יש לקרוא היטב את הצו ולהבין מתוכנו היכן אתם נמצאים ביחס למצב הבניין לפי שני המקרים שתוארו לעיל.

נקודות חשובות נוספות שכדאי לדעת ולפעול לפיהן כאשר קיים על בניין צו מבנה מסוכן: ביטוח דירה – אם קיימת בידכם פוליסת ביטוח דירה, ייתכן מאוד שמרגע שהוצא כנגד המבנה צו מבנה מסוכן, הביטוח דירה כבר אינו תקף. חברות ביטוח רבות מכפיפות את תנאי הפוליסה לכך שהמבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן.

משכנתא – אף בנק בישראל לא נותן משכנתא לרכישת דירה או נכס בבניין אשר מוגדר כמבנה מסוכן. הלוואת משכנתא היא הלוואה שאותה מעניק הבנק ללווה בתמורה למשכון הנכס שאותו מתכוון הלווה לרכוש באמצעות כספי ההלוואה. משכון זה משמש את הבנק במקרה בו הלווה אינו עומד בהתחייבויותיו להחזר ההלוואה. במקרה כזה יכול הבנק לקחת את הדירה הממושכנת, להציע אותה למכירה ובכספים המתקבלים ממכירת הנכס לכסות את חוב הלווה לבנק. לבנק אין אינטרס והוא לא רוצה להתעסק במכירת נכס אשר שוויו ירוד בשל מסוכנותו.

ערך הנכס – זכרו שערכו של נכס אשר נמצא בבניין אשר הוגדר כמבנה מסוכן יורד. קשה יותר למכור נכס כזה וגם אם יגיע משקיע שירצה לקנות במחיר מוזל זכרו שלא יוכל לקחת משכנתא או הלוואה לנכס כאמור ולכן ייתכן והעסקה לא תצא לפועל. עוד זכרו שהזנחה של בניין מחריפה במשך השנים, מה שלא טיפלתם עכשיו לא יעבור או יהיה פשוט וקל יותר בעתיד אלא ההיפך הגמור הוא הנכון, יהיה יקר וקשה ככל שיעבור הזמן. אל תזניחו את בניין מגוריכם, הזנחה של זמן, בלאי טבעי ונזקי מזג האוויר גורמים לנזקים קשים לבניין שרק במרוצת השנים מבינים את הנזק הכלכלי והפיזי הניכר.

איך מסירים את הצו בפועל?

מהרגע שקיבלתם בדואר צו מבנה מסוכן חשוב לפעול במהירות על מנת להביא להסרתו ולהסרת הסיכונים ותיקון הליקויים בכדי להחזיר את המבנה למצב בטוח ותקין. זאת בפועל נעשה ע"י קבלן שיפוצים המתמחה בטיפול ושיקום מבנים מסוכנים, לקבלן שכזה יש צוות מיוחד המתמחה בהסרת צווים מסוכנים שכן מלבד העבודה השיקומית של המבנה, הסרת צו מבנה מסוכן מצריך גם עבודה אדמיניסטרטיבית ויש צורך בלהבין את התהליך וגורמי הטיפול השונים. לאחר שהקבלן ביצע בפועל את העבודות הנדרשות לבקשת מהנדס הבניין מטעם העירייה ולאחר שהעביר הקבלן המבצע את האישורים הנדרשים יגיע מהנדס הבניין מטעם העירייה לבדיקה חוזרת, במידה ומצא המהנדס שהעבודות בוצעו באופן מלא, מקצועי ובטיחותי יסיר את הצו. המשמעות היא שבכדי שמהנדס הבניין אשר הטיל את הצו למבנה מסוכן גם יסיר את הצו לאחר שהמבנה טופל, חשוב ששיקום המבנה יבוצע על ידי בעלי מקצוע מומחים שיש להם את ההסמכה החוקית לכך.

יש לשים לב שמדובר בבעלי אינטרסים שונים, למהנדס הבניין מטעם העירייה ולעירייה יש אינטרס מסוים ולבעלי הדירות והנכסים אינטרס אחר, לכן עליהם לשכור את שירותיו של בעל מקצוע בקיא ואמין אשר יהיה אמון על כל התהליך, בין אם זה בהתנהלות למול העירייה אדמיניסטרטיבית ומשפטית, בין אם בהבאת מהנדס בניין מטעמו שיוכל גם להשיג על דברי מהנדס העירייה וגם ללוות את הפרויקט מטעם הקבלן וגם בהתנהלות שוטפת למול בעלי הדירות והנכסים בבניין. לקבלן אשר מתמחה בשיקום בניינים והסרת צווים מסוכנים יש את כל אנשי המקצוע הנדרשים בכדי להביא להסרתו של צו מבנה מסוכן באופן מהיר ויעיל.

הסרת צו מבנה מסוכן מתחילה קודם כל בתיקון כל הליקויים שבגינם הוצא הצו. תיקון הליקויים חייב להתבצע כאמור על ידי אנשי המקצוע המתאימים בלבד. ככלל, הסיבות שבגינן מחליט מהנדס הבניין להגדיר מבנה כמבנה מסוכן הן בדרך כלל סיבות לא אזוטריות ולא קטנות דיין בכדי שחובבן או מישהו שאינו מומחה בתחום יוכל לטפל בהן. זכרו שעליכם לבחור בעל מקצוע שידע גם לטפל בכל הליקויים שבדרך כלל יכולים להיות מגוונים ומורכבים, עליו גם לדעת להתנהל מול ועד דיירי בניין ייעודי שתבחרו לצורך המשימה, להתנהל למול העירייה באופן אדמיניסטרטיבי ומשפטי וכן לדאוג למהנדס בניין שילווה את הפרויקט. בהנחה שהזמנתם גורם מקצועי המתמחה בשיקום מבנים מסוכנים, ובהנחה שעבודת השיקום הסתיימה בהצלחה מבכל הבחינות, תוכלו לחזור לחיים שקטים, שלווים ובטוחים בבניינכם המחודש.

יש לכם שאלות נוספות בנושא? קיבלתם צו מבנה מסוכן? חושבים על שיפוץ נכס שהוזנח? מזמינים אתכם לייעוץ חינם וליווי מקצועי. נשמח לסייע לכם בכל שאלה והתלבטות וללוות אתכם לאורך השיפוץ והשדרוג של הבניין בליווי הצוות המנצח שלנו ובכל האמצעים המתקדמים ביותר העומדים לרשותנו.